不動産投資はずっと、それこそ10年以上前から取り組みたいと思っていた分野でした。それこそ、10年前に取り組んでいたら最高のタイミングだったわけですが、まあそれは言っても意味のないことです。
最近の資産の増え方とその内容から真剣に退職を考えているのですが、配当金とトラリピともう一つ別のアセットクラスで収入源を作っておきたいという点と、サラリーマン与信を辞める前に使っておきたいということで、不動産投資を割と真面目に検討し始めました。
不動産投資を実行した場合のシュミレーション
前提条件
- 満室時利回り12％
- 頭金10%、諸費用6.5％
- 空室率15％、ローン返済比率45%、諸経費20%、修繕積立費10%
上記を前提にCFを出してみました。ちなみに、少し空室率とか経費の設定とかが厳しいですが、これくらいのストレスで満足するCFが出て欲しいです。
キャッシュフロー
| 物件価格 | 5,000万円 | |
| 頭金＋諸費用 | 825万円 | 物件価格の16.5% |
| 満室時家賃 | 600万円 | 物件価格の12% |
| 空室時家賃 | 510万円 | 満室時家賃の15% |
| ローン返済 | 270万円 | 満室時家賃の45% |
| 諸経費 | 120万円 | 満室時家賃の20% |
| 修繕積立費 | 60万円 | 満室時家賃の10% |
| CF | 60万円 | 頭金＋諸費用の7.3％ |
ということで、この条件で計算すると年間のキャッシュフローは、5,000万円投資してわずか60万円になります。現金から考えても825万円の初期投資に対して7.3％ととても投資に値するとは思えません。
設定が辛いのかと思い、空室率10％、諸経費10％とした場合は、CF150万円、利回り18.2％となります。ただ、この条件って理想の条件だと思うんですよね。しかも、減価償却が使えなくなった後の税金も考えていませんし、そもそも物件価値の下落を全く考慮していません。
他の投資手段との比較
| 不動産投資 | 株式 | トラリピ |
| – 最大利回り18.2％、通常利回り7.3％ | – 配当利回りは最大でも3％程度 | – 期待利回りは10％ |
| – 投資元本の価値は年々下がるのが確実 | – 値下りもあるが値上りも期待できる | – 元本の成長はない |
| – 複利効果はない（物件を買っていけば別） | – 配当再投資で複利効果 | – ロスカットさえ気をつければ、元本はそのまま |
| – 減価償却切れ以後は税金により更に利回り悪化 | – 配当の増配も見込める | – リスクをとれば利回りは上がる |
こうやって比較してみると、家賃収入のみをあてにした不動産投資は全くメリットがありません。やはり土地の値上り等による売却益を確保する必要があります。レバレッジをかけているため売却益が確保できれば、投資元本に対して高い投資利回りを確保できるのでしょう。上記のケースだと7倍程度のレバレッジをかけているわけです。
確かに一般人が7倍ものレバレッジをかけれる投資は限られていますので使い方とその人が置かれた状況次第です。資産を増やすために冒険をする必要がない場合は、そんなに魅力的ではないというのが正直なところです。
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